Calculadora de gastos de cierre y prima en El Salvador
Calculá en segundos el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles (ITBI), honorarios notariales, derechos de registro, avalúo y la prima de entrada de tu compraventa. Todo en un solo lugar.
¿Qué es el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles en El Salvador?
El impuesto a la transferencia de bienes inmuebles (ITBI) es el tributo que grava cualquier compraventa de inmuebles en El Salvador. Está regulado por la Ley de Transferencia de Bienes Raíces y es uno de los principales costos que debe contemplar todo comprador al cerrar una operación inmobiliaria.
A diferencia de otros países, El Salvador aplica una franja de exención de $28,571.43: solo se tributa sobre el valor que supere ese umbral. Si comprás una vivienda por debajo de ese monto, el ITBI es $0. Este detalle hace que la carga fiscal sea especialmente favorable para viviendas de interés social.
Además del ITBI, una compraventa conlleva otros gastos de cierre que en conjunto representan entre el 4% y el 6% del precio: derechos de inscripción en el CNR, honorarios del notario y costo del avalúo. La calculadora de esta página desglosa cada concepto con precisión y además te muestra la prima de entrada según el porcentaje de financiación.
¿Cómo se calcula el ITBI paso a paso?
| Precio de compra | Base imponible ITBI | ITBI (3%) | Gastos totales est. |
|---|---|---|---|
| $15,000 | $0 (exento) | $0 | ~$400–$600 |
| $25,000 | $0 (exento) | $0 | ~$500–$800 |
| $50,000 | $21,429 | $643 | ~$1,500–$2,000 |
| $80,000 | $51,429 | $1,543 | ~$3,000–$4,200 |
| $100,000 | $71,429 | $2,143 | ~$4,500–$5,500 |
| $150,000 | $121,429 | $3,643 | ~$7,000–$9,000 |
| $200,000 | $171,429 | $5,143 | ~$10,000–$13,000 |
* Gastos totales incluyen ITBI + derechos CNR + honorarios notariales estimados. Excluyen seguros y comisión de otorgamiento bancario.
Todos los gastos de cierre: desglose completo
Impuesto a la Transferencia (ITBI)
Sobre el valor que supere $28,571.43. Por debajo, el impuesto es cero. Lo paga el comprador.
Derechos de Registro (CNR)
Tasa de $0.63 por cada $100 del precio de venta para inscribir la escritura en el Centro Nacional de Registros.
Honorarios Notariales
El notario cobra entre 1% y 1.5% del valor del inmueble. Es negociable en operaciones grandes.
Avalúo del Inmueble
Perito autorizado enviado por el banco. Costo ~$1.25 por cada $1,000 de valor tasado. Lo paga el comprador.
Seguro de Deuda (anual)
Obligatorio durante toda la vigencia del crédito hipotecario. Cubre el saldo en caso de fallecimiento o incapacidad.
Seguro de Daños
Cubre incendio y terremoto. Obligatorio en toda hipoteca salvadoreña. La prima varía según zona sísmica.
El proceso de compraventa paso a paso
Precalificación y Reserva
Presentás DUI y comprobantes de ingresos. El banco consulta DICUMER o Equifax. Si aprueba, emite Carta de Preaprobación. Se firma Promesa de Venta y se paga la reserva ($500–$2,000).
Avalúo y Análisis de Riesgo
El banco envía un perito a tasar el inmueble. El financiamiento se calcula sobre el valor del avalúo. El costo (~$1.25 por cada $1,000) corre por cuenta del comprador.
Análisis Jurídico y Documentación
El banco verifica que la propiedad esté «limpia»: Extracto de Matrícula del CNR, Solvencia Municipal, Solvencia de Hacienda y constancias laborales.
Escrituración y Firma
Aprobación definitiva del comité de crédito. Firma ante notario. En esta etapa se pagan el ITBI, los derechos de registro y los honorarios notariales.
Registro en el CNR y Desembolso
La escritura se presenta al CNR. El banco emite una Carta de Compromiso de Pago para que el vendedor entregue las llaves durante los 15–22 días hábiles de inscripción.
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Comparar créditos hipotecariosPreguntas frecuentes sobre el ITBI en El Salvador
Calculadora de gastos de cierre
Impuesto ITBI · Registro CNR · Notaría · Avalúo · Prima · El Salvador 2026
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La fórmula del ITBI
El impuesto se calcula únicamente sobre el exceso del umbral exento:
Base imponible = Precio − $28,571.43
ITBI = Base imponible × 3%
Si precio ≤ $28,571.43 → ITBI = $0
El comprador paga el impuesto en el momento de la escrituración ante notario.